Cómo evaluar la rentabilidad de una inversión en bienes raíces

Invertir en propiedad raíz ha sido tradicionalmente una de las opciones más seguras y rentables en Colombia. Dado que una gran parte de la población vive en arrendamiento, esto ofrece a los inversionistas una fuente constante de ingresos mensuales mediante el alquiler de inmuebles. Sin embargo, para determinar si una inversión inmobiliaria es realmente rentable, es fundamental calcular tanto los ingresos por renta como la posible valorización del activo.

Factores clave a considerar

Cuando compras una propiedad con fines de arrendamiento, hay dos componentes esenciales que impactan la rentabilidad:

• Renta anual: El ingreso generado por el alquiler mensual del inmueble.

• Valorización: El incremento en el valor del inmueble con el tiempo.

Una forma sencilla de calcular la rentabilidad bruta anual es sumar el ingreso por alquiler con la valorización estimada del inmueble, luego dividir el total entre el precio de compra de la propiedad y multiplicar por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad.

Ejemplo 1:

Supongamos que compras un apartamento por $500 millones, con un arrendamiento mensual de $3.500.000 (lo que equivale a $42 millones anuales), y con una valorización del 8% anual (es decir, $40 millones de incremento en el valor del inmueble). La rentabilidad bruta sería:

Este cálculo, sin embargo, no tiene en cuenta los costos operativos. Para calcular la rentabilidad neta, es necesario restar los gastos asociados a la propiedad.

Costos comunes que debes considerar:

• Impuesto predial: Este impuesto varía según el municipio.

• Administración de la copropiedad: El costo está determinado por la asamblea de propietarios del inmueble.

• Administración inmobiliaria: Generalmente representa el 10% del canon mensual y cubre los servicios de gestión del contrato, comercialización, cobro, y soporte legal.